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以他人名义购买的房屋产权证所有人卖房应如何处理
作者： 周茂东 发布时间： 2007－11－08 14:42:35
教师节前夕，某房产商推出一个楼盘，对教师实现优惠：购者如有教师资格证书，房价可获得九五折优惠。年轻夫妻李某与陈某，正想要买一套房子。这时正好因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并以房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于自己的。诉讼期间，王某以当时市场价格将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续。袁某以买卖合法合理为由，主张其享有房子的所有权。
[分歧]：
第一种意见认为，房屋的所有权应归陈某和李某；第二种意见认为房屋的所有权应归袁某所有。
[评析]：
笔者同意第二种观点。根据《物权法》106条规定，善意取得制度适合于动产和不动产，不动产所有权的取得以登记为生效要件。因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”（法定）的王某。但是，值得注意的是，本案中王某只是形式上的权利人，并不是真正意义上的房屋权利人，因此，王某不具备对该房屋处分权利。对于袁某来说，表面上，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权符合善意取得的三个构成要件。
目前，房产商进行各种各样的促销活动，如凭拆迁证、教师证可以享受打折等进行促销，不少购买者为了一点优惠和小的利益，向亲戚、同学和朋友借各种证书，并冒着极大风险将自己全部家当登记到别人名下。本案中，陈某和李某亦是如此。但是，如果陈某和李某要想减少损失，只要能主张原来的购房合同无效，并确实经仲裁或诉讼确认合同无效，并能确实证明王某并无购房意思表示也未出钱购买，只是以王某的名字来办理的，实际付款是夫妻的话，就可以通过合法途径要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。
（作者单位：江苏省泗洪县人民法院）
