2006年7月24日，被告卜某某因购房需要，到原告孙某某个人经营的黄河信息部处寻找房源信息，原告孙某某根据被告的需要，向被告提供了位于某区建设局宿舍赵某某所有的1#201室（房主为石某，赵某某与石某系婆媳关系），被告同时与原告签订了看房协议书，原告亦带被告看了该处房屋，被告为此向原告支付了看房服务费10元。看房后，由于被告认为房价太高（22.5万元），且房屋内部环境显得脏、乱、差，三方没有达成协议。后被告继续寻找房源。2006年7月30日，被告卜某某又到吴某某开办的诚信信息部寻找房源信息，吴某某根据被告的要求，也向原告提供了上述房屋，被告又到该处房产进行了看房。由于该处房产经房主进行了简单装修，内部环境已改善，且由于2006年8月1日，我国对房地产买卖有新政策，房主石某愿意降低原来要价，在吴某某的促使下，被告与房主石某签订了房屋买卖协议，该处房产以21.6万元转让给被告卜某某所有，并于2006年7月31日到房地产管理部门办理了房屋过户手续，以18.66万元价格缴纳了房地产交易契税3732元。原告孙某某于2006年8月25日向本院起诉，要求被告双倍支付中介服务费3732元，并承担本案诉讼费用。

    另查，房主出售房屋的信息是在互联网上发布的。

     [审理]

    本案在审理过程中，出现以下两种截然不同的观点：

    第一种观点认为：被告卜某某应向原告孙某某支付中介费。

    理由是：双方签订的居间合同是双方当事人的真实意思表示，又不违反法律规定。因此，该居间合同应是真实有效的，双方当事人应受该居间合同的约束。当然，同样的道理，被告卜某某与另一居间人吴某某的合同也是真实有效的，然而当吴某某提供的房源与孙某某提供的房源相同时，由于孙某某提供房源的时间在前。依据《民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循诚实信用的原则来看，为了保护善意人孙某某的利益。因而，此时应认定为原告与被告之间的合同效力高于吴某某与被告之间的合同效力。被告卜某某依据原告孙某某提供的房源信息，背着原告私自与房主达成了买房协议，并已办理了房屋过户手续，违反了合同的约定。虽没有证据证明被告出于恶意，但是依据民法的诚信原则，被告应根据合同约定向原告支付双倍的中介费。

    第二种观点认为，被告人卜某某不应向原告孙某某支付中介费。

    理由是：原告孙某某与被告卜某某签订的居间合同确实是合法有效的，而且另一居间人吴某某与被告卜某某的居间合同也是合法有效的。另外，被告卜某某前后两次签订的居间合同之间并无效力高低之分。即使在一定情形下发生冲突，也只能是后面的合同取代前面的合同，即后行为否定先行为。本案的焦点应是对居间合同本身的认定。依据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依据《合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告孙某某确实向被告卜某某提供了购房机会。但是，由于房主与被告之间因价格和环境等问题没有达成购房协议，而被告卜某某也为此向原告孙某某支付了10元的看房费。后来，在另一居间人吴某某的努力之下，被告卜某某又最终与房主石某达成了购房协议，而且被告卜某某也为此向吴某某支付了中介费。这也充分说明被告卜某某绝非出于逃避原告孙某某中介费的恶意而私自与房主达成购房协议的。所以，被告卜某某不应再次支付居间费用。

    法院最终原则上采纳了第二种观点。

    [评析]

    笔者同意第二种意见，因为首先被告卜某某最终与卖房人达成买房协议是在吴某某的努力下促成的，不是在原告孙某某努力下促成的；其次，被告卜某某主观上没有逃避支付原告孙某某中介费的恶意，卜某某最终与卖房人达成买房协议是在吴某某的努力下促成的，被告也为此向吴某某支付了中介费用；再次，房主的卖房信息是在互连网上发布的，是一个免费的信息资源，公众可以任意查询得知。因此，笔者亦认为被告人卜某某不应向原告孙某某支付中介费。

    作者单位 ：江苏省淮安市淮阴区人民法院渔沟法庭