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律师:违约金最高可达38.4万元
2015
12 /04
14:47
消息来源
青年报
律师:违约金最高可达38.4万元
根据中介出示的情况说明,卖家不愿继续交易。受访者供图
根据中介出示的情况说明,卖家不愿继续交易。受访者供图
  日前,市民贾女士向青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目投诉称,通过满懿(上海房地产咨询有限公司(以下简称“爱屋吉屋”)买房过程中,上家收定金后不愿继续交易。11月27日,记者现场采访时,爱屋吉屋签约法务主管汪先生当即出具的有关《情况说明》显示,上家“以自己缴税过多,房屋卖便宜了等多种理由拒不出面签订合同,拒绝赔偿买受方,甚至拒绝退回买受方定金”。律师认为,上家违约概率相对较高。
  青年报记者 罗水元
  买卖双方约定到账期限90天
  2015年10月30日,贾女士通过爱屋吉屋居间介绍,与市民梁女士签约购买位于浦东新区牟平路384弄的一套房子。当时约定的总房价为192万元,在接下来的16天内(即2015年12月15日前)再次签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》,贷款到账期限为90天。
  双方所签居间协议“定金责任”一条中还约定,下家交付定金可由居间方代为保管,但如果上家将房地证交由居间方保管,则可以取回由居间方代为保管的定金。此后,如果上家违约,需双倍向下家返还已收定金。
  紧随“定金责任”的另一条“违约责任”则约定,上、下家任何一方均应按居间协议约定事项履行其义务,否则,违约方应向守约方支付总房价日万分之五的违约金,“逾期超过二十日仍未支付的,守约方有权单方面解除本合同”,守约方在书面通知违约方单方面解除本合同时,违约方应按总房价20%(即192×20%=38.4万元)向守约方支付违约金。
  卖方坚持到账期缩短至60天
  贾女士告诉记者,如此约定后,她分两次一共向梁女士支付了3万元定金。然而,对方后来又要求将贷款到账期限从90天缩短至60天,并要求在签订合同后45天过户,她觉得难以办到而未同意后,对方既未在约定期限内到爱屋吉屋与其签订《上海市房地产买卖合同》,也没有退还已收定金。此后,她便多次联系爱屋吉屋继续居间协调,并向梁女士发送了书面《催告函》,如此仍未能继续签订《上海市房地产买卖合同》的情况下,她也多次希望爱屋吉屋如实出具书面情况说明,均未能如愿。
  与贾女士所述爱屋吉屋方面多次不愿出具书面情况说明不一样的是,11月27日,青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目热线记者前往该苗圃路灵山路一带的爱屋吉屋签约点现场采访时,前台工作人员虽然一开始要记者再前往爱屋吉屋位于普陀区的另一办公点找有关法务人员,但在记者坚持下,爱屋吉屋签约法务主管汪先生还是现场接待,并当场出具了加盖公司公章的《购房合同未能正常签署的情况说明》(以下简称“《情况说明》”)
  中介称上家因故不愿继续交易
  该《情况说明》首段就明确,“因售卖前方(即上家)拒绝履行已签订的买卖居间合同导致未能正常签约”(即签订《上海市房地产买卖合同》,记者注)。
  第二段中,该《情况说明》进一步称,上、下两家曾于11月14日前往爱屋吉屋签约中心协商合同,“在居间协议明确注明以贷款方式付款的情况下,卖售方临时提出要求交易两个月内付清全款,买受方(即下家)要求按照居间协议的条款,以正常的二手房贷款流程支付房款”。
  “后卖售方提出回去咨询相关朋友,答应于次日给予答复,2015年11月15日,卖售方拒不出面协商,并要求在签订网签合同后的45天内过户,买受方要求按照居间协议的条款,以条款中约定的90天的贷款审批期限为准签订合同。”该《情况说明》同时称,“爱屋吉屋业务员邵某兵及买受方多次试图与卖售方电话、短信沟通,卖售方以自己缴税过多,房屋卖便宜了等多种理由拒不出面签订合同,拒绝赔偿买受方,甚至拒绝退回买受方定金,直到(原文为"知道")约定签约日10天后,因卖售方原因合同仍然未能正常签署。”
  记者致电卖售方梁女士后,对方回复,贾女士曾在电话中口头同意将贷款到帐期限缩短至60天。记者询问其是否有录音材料时,对方称当时用的另一个手机号,暂时不知道有没有录音。
  [律师说法]
  违约金可能高达38.4万元
  上海申骏律师事务所赵星海律师认为,居间协议中约定的定金是买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》的担保,买卖双方在签订居间协议后,应按其约定条款分别履行各自义务。如果一方违约,守约方有权追究违约方责任。
  追究违约责任时,守约方可以选用定金法则,守约方的下家可以要求上家双倍返还已收定金;也可以选择居间协议中的“违约责任”条款,即按总房价款的20%追究上家的违约责任。
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责任编辑:陈恒安
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