当前所在的位置:首页> 法治年鉴 > >正文

低价买到法拍房真的是“捡漏”、“捡便宜”吗?
低价买到法拍房真的是“捡漏”、“捡便宜”吗?
现如今,偏高的房价对很多人来说都是不小的压力,司法拍卖房(即“法拍房”}因其价格有优势,不少买房者将目光聚焦于此。但是,又有人说“法拍房虽然买的时候便宜些,真住起来麻烦可不少”,一些预算有限的购房者不免有些纠结......

名词解释

 

  小伙购买法拍房做婚房,被“租赁权”耽误一年多未过户

  王某竞拍成功后,按规定如期交清了房款及各项手续费,兴冲冲地等待“拿房子钥匙”的通知。贾汪法院很快打来电话,不是通知他办理过户手续,而是告知该处“法拍房”存在执行异议,暂时无法办交割手续。在跟贾汪法院执行局沟通中,王某得知,有案外执行人以该处“法拍房”存在租赁关系为由,提出了执行异议。根据“买卖不破租赁”原则,承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时,并不必然导致租赁权消灭,承租人并不当然有权提起执行异议之诉。王某当即提出了质疑,该“法拍房”拍卖公告中,在租赁关系一栏,明明写的是“无”。对此,贾汪法院回复,该院只是接到了提出执行异议的诉讼,至于该房屋是否存在租赁关系,需要经过法院裁决,但在判决结果出来前,只能暂时中止对标的物的执行工作。

  一年多的漫长等待,让王某的生活发生了不小的变化。老家房子已被拆迁,父母和他现在都是租房居住。因迟迟住不进婚房,他和女友的婚事已亮起了红灯。现在,王某已放弃了工作,一次次往返于新沂和贾汪之间,只想等来让他能够顺利住进“法拍房”的消息。

  律师观点:上述案例系法拍房买卖中常见的租赁隐患,法拍房不是想象中的“捡漏”

  小编补充:2021年1月1日生效的《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

 

  海淀法院法官介绍,之所以有人称“法拍房到处都是坑”,大多是因为现行法律规定,一旦决定参与竞买程序中,视为竞买人对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知、未知的瑕疵。实际上,只要抓住了关键点,许多坑都能有效避免。

  另一方面,根据合同法第230条,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说,承租人还享有优先购买权,竞买时相同价格出价,承租人竟得。

  第三,了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同,提前了解当地限购政策,结合自身条件,确定自己是否具有购买资格,再行竞买,以免遭遇损失。另外,部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有,竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大,如果因自己的原因导致竞买后又无法过户,可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中,为了规避限购政策,许多人冒险“借名买房”情况也大量存在,借名买房有风险,最好提前应对,以免遭遇“房钱两失”的境地。

 

  【案情简介】

  几天后,张先生一家收到了丹阳法院寄来的执行异议申请书,被执行人苏某某在申请书中称,张先生一家没有遵守“房屋拍卖不清场、待执行人父母百年后方可交付”的约定,先后四次上门要求其父母搬家,因而认为此前拍卖价格过低,侵犯其本人及父母合法权益,要求撤销本次拍卖。对此,张先生表示很委屈:“我们买这个房子就是想拿一个房产证,孩子明年上小学一年级,想给他弄一个学区房,暂时不交房也没关系,我们认可法院制定的规则。我们去他家没有要求过让他父母搬家,没说过这话。

 

  本院在拍卖公告中的错误说明,损害了申请执行人及被执行人的利益,应当予以撤销本次司法拍卖

  2019年6月24日,丹阳市人民法院裁定,撤销对于异议人苏某某所有的位于丹阳市丹金公寓1幢3单元305室及车库的拍卖行为。

 

  司法网络拍卖的目的,就是通过更多的竞买人的充分竞争,进而实现拍卖标的价值的最大化。

  镇江中院执行裁定书中提到,“本院认为,关于争议焦点第1个问题,丹阳法院依据议价结果拍卖案涉房屋符合法律规定。关于争议焦点第2个问题,拍卖公告关于苏某某父母居住使用百年不符合法律规定,侵犯了苏某某父母的合法权益。主要理由是:司法网络拍卖的目的,就是通过更多的竞买人的充分竞争,进而实现拍卖标的价值的最大化。

  2019年11月11日,镇江市中级人民法院审判委员会讨论后认为,任某某复议请求理由不能成立,依法应予驳回,且本次裁定为终审裁定。

  【买方表示难以接受】

 

  律师称,近两年,关于执行难的问题,最高人民法院相继出台了很多指导意见,也允许地方法院探索多种执行方式。具体到本案,袁律师认为得这是一个突破执行难的新的探索方式。“老人百年后清退,其实这个也是有期限的。而且条件是申请执行人和被执行人共同协议的,竞价人也接受这些条件。我个人认为不应该撤销。

  律师表示,从拍卖公告和裁定书上的内容看,丹阳法院在拍卖中确有重大错误,镇江中院撤销其拍卖行为有法律依据,但论述说理上不够充分。中拍人任某某可以法院在执行中损害其合法权益为由,申请国家赔偿。“拍卖需要保证能够即时交付,保证所有权、使用权能够完整移交给竞买人这样一个完整的特性。像这种不动产的拍卖,约定内容有很多不可确定因素,容易引起纠纷。法院的这种拍卖是不负责的做法,无法保障申请执行人和买受人的权利,可能会埋下隐患,对买受人非常不利。便宜无好货,建议在竞买法拍房时需要谨慎考虑,避免不必要的麻烦。

<p style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; clear: both; min-height: 1em; color: rgb(51, 51, 51); font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, " helvetica="" neue",="" "pingfang="" sc",="" "hiragino="" sans="" gb",="" "microsoft="" yahei="" ui",="" yahei",="" arial,="" sans-serif;="" font-size:="" 17px;="" letter-spacing:="" 0.544px;="" text-align:="" justify;="" box-sizing:="" border-box="" !important;="" overflow-wrap:="" break-word="" !important;"=""> 
责任编辑:刘奕
上一篇:高空抛物新规:一人抛物不再简单地全楼买单 下一篇:最后一页
中国法治国际互联网站版权所有,未经协议授权,禁止下载使用或建立镜像
Copyright © 2014 by Chinaruleoflaw.net All rights reserved. Reproduction in whole or in part
without permission is prohibited
备案号:京ICP备09001449号 京公网安备:110108008263号 许可证号:京ICP证140110号| 广播电视节目制作经营许可证:(京)字第03531号 网络文化经营许可证:京网文(2014)0781-181号